房地产“银十”热销背后，四季度春风拂面，兴旺趋势能否持续？

标题：房地产“银十”热销背后，四季度春风拂面，兴旺趋势能否持续？

亲爱的读者朋友们，伴随着“银十”的到来，房地产市场似乎又重新迎来了春天。近期，天风证券发布的最新报告指出，10月百强房企的销售情况亮眼，四季度的基本面也预计乐观。接下来，我们将深入挖掘这些数据背后的故事，解析房企的业绩复苏及市场前景，带您一窥未来房地产市场的动向。

一、行业追踪

行业动态总是瞬息万变，特别是在房地产这样一个与国家经济息息相关的领域。根据天风证券的报告，2024年10月，百强房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%。这一增幅是年内次高，且相比去年同期也有7.1%的增长，令人欣慰。

单月业绩同比正增长的消息无疑给市场注入了积极的信号。长期以来，房企的业绩面临较大压力，自2021年下半年开始，市场上出现了不同程度的下滑。2024年10月的销售额不仅是扭转趋势的开始，同时也促使对全年度业绩的悲观预期进行调整。值得注意的是，1-10月累计业绩为30693.1亿元，同比降幅为32.7%，但降幅较9月收窄了3.9个百分点。这意味着，尽管整体情况依旧严峻，但市场在逐渐向好。

在具体数据方面，环比销售金额增长73.1%，尤其是在TOP10、TOP11-30和TOP31-50房企的表现上，分别同比变化为11.6%、-2.0%和19.2%。这种差异显示了市场的分层趋势，行业龙头的业绩反弹尤为明显，吸引了更多资金流入。

二、企业类型销售表现

不同性质房企的表现展现出市场结构的复杂性。在央企方面，报告显示，国央企的复苏速度较快，尤其是中海在10月的销售同比增速达到65.9%，这一背后是其对市场需求的敏锐捕捉和相对完善的产品线配置。保利和华润等央企的销售额增长也分别达到了16.0%和12.7%。相较之下，地方国企和民企则呈现出不同的增速状态，地方国企的增速较为稳健，而民企则因内部结构及融资问题，面临更大的挑战。

国央企的迅速修复似乎与其在政策层面的支持关系密切。比如，保利发展就得益于近年的债务重组及流动性处理，成为市场的优质选择。而典型的非国央企中，万科和绿城的销售表现却依然疲软，分别同比下滑31.6%和16.0%。这也再次强调了“国进民退”现象在市场中的体现。

对于这些企业，我们可以观察到，以中海为例，其在一线城市积极布局，加上高端产品线的吸引力，使之在竞争中突围。而地方国企如华发、建发，也在不断调整战略，加强市场适应性，以平衡市场波动。

三、一线与二三线城市市场动向

一线城市的市场表现在10月可谓异彩纷呈，多个一线城市销售环比上升45%，同比上升9%。这种逆势增长显示出高端市场的韧性与需求的强烈。对于许多人来说，一线城市无疑是求职、投资、生活的首选之地，而随着经济复苏迹象的显现，购房者的信心也在逐渐增强。

值得注意的是，二三线城市的市场表现则显示出局部的回暖态势，但整体看依然面临不小挑战。虽然诸如苏州、宁波、济南等弱二三线城市的销售环比有所上升，但同比降幅仍显著高于一线。这种变化反映出不同城市群体在需求恢复的速度上存在明显差异。

各地的房地产市场不仅受制于地方政策，还与经济发展、就业机会、人口流入等因素息息相关。例如，武汉在过去两年间投入大量资金基础设施建设，吸引了返乡创业的人们，使得其楼市热度逐渐回升。而在成都，由于近年来生活成本的提升和房价的高位运行，导致了购房者的资金压力加大，市场相对滞稳。

在这样的环境下，政策的导向尤为重要。近半数的城市正在经历政策松绑或利好，预计将吸引更多购房者返市。报告也指出，随着年末增量政策的频繁出台，我们有理由相信四季度的市场热度将会继续保持。

四、新房与二手房市场比较

市场结构的变化使得新房和二手房之间的竞争日益激烈。在新房市场，10月的成交面积达到430万平米，同比下降6.75%。虽然表现不如预期，但与上月相比，其改善幅度高达21.35个百分点，显示出市场的相对恢复能力。

我们发现，二手房市场的成交数据则显得相对乐观，本周成交241万平米，同比增长16.80%。随着买房者对新房市场的观望心理加重，二手房的需求反而得到了抬升。这一现象也反映了购房者的心理变化，他们越来越倾向于“价位合理”的选择。

土地市场方面，10月21日到10月27日之间成交建面2654万平，说明房地产开发商在土地获取上的积极性依然不减。而土地成交总额为738亿元，同比下降20.16%，则表明市场价格依然受到抑制，开发商因资金链紧张而在拿地上持谨慎态度。

通过对这些数据的综合分析，不难发现，整体市场内仍存在一定的机会与挑战。尤其是对于二手房的卖家而言，随着成交量的回升与购房心理的改善，适时调整售价与市场策略，将帮助他们更好地把握机会。

五、政策影响与投资建议

政策的导向不仅对市场氛围产生直接影响，也在潜移默化中塑造着未来的发展。报告中的强调“促进房地产行业止跌企稳”，无疑是向市场传递了一个积极信号。随着多项利好政策的陆续出台，开发商的资金链期望得到缓解，进而为复苏提供动力。

建议投资者在当前市场环境下，优先考虑一些具备化债、政策纾困的非国央企。他们在多重利好作用下，呈现出强劲的回暖势头。此外，具备投资及改善产品优势的龙头房企，独有的周期韧性，也让他们在市场波动中拥有更强劲的竞争力。

区域型企业的市场份额提升也是一个重要的趋势。通过调研可以发现，城市基本面分化和市场需求的提升为这些企业提供了有利的发展空间。对这些企业的深入分析，帮助投资者更好地撇清选择，避免不必要的市场风险。

对于二手中介公司，自身的优化改革与服务提升将是与时俱进的表现。揭示市场的亮点，推动存量交易景气度提升，将为中介架起多元化的收入渠道，使得其平台的优势得到更好地发挥。

六、风险提示

在乐观的市场表象下，潜藏的风险不可忽视。行业信用风险的蔓延，销售下行超预期等问题都可能影响市场的健康发展。开发商们面对高额的债务与复杂的市场环境，仍需保持警惕，适时调整策略，确保自身的持续运营。

因城施策的力度也需关注。不同城市的政策可能会因经济状况、市场型态的不同而存在差异，开发商和投资者需要密切关注人民银行、银保监会等相关机构的政策指导与数据发布。从宏观政策与微观市场入手，合理布局资源，加强与各方的合作，将有助于规避潜在风险。

在面对市场的低迷与回暖之间的挣扎，相关的建议与方案将是驱动投资者信心的关键。对于各种不确定因素的预判，有助于他们及时调整投资组合，以应对未来市场的波动。

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